מחירי השוק הישראלי נקובים כיום בשקלים למרות שבעבר היה שימוש נרחב בדולרים, וזאת בעקבות הנסיון הארוך עם מטבע לא יציב. בכל מקרה, עם חתימת חוזה מכר או חוזה שכירות, המחיר עובר לשקלים, צמודים או למדד יוקר המחיה (בחוזי שכירות) או למדד הבניה (נהוג בחוזי מכר).
המחירים לנדל"ן נקובים לרוב לפי מטר מרובע, במיוחד בנכסים מסחריים. המדידה של שטח הנכס נעשית על בסיס השטח הברוטו, אשר כוללת גם את השטחים הציבוריים, כגון חדר מדרגות, מעליות, לובי, ושטחי שירות. ההפרש בין הברוטו לנטו נע מ- 10-15% במבנים קטנים ועד 25-35% במבני רב קומות.
השכרת נכסים
מחירים של נכסים עסקיים כגון משרדים להשכרה נקובים בשכר דירה לפי שקל למטר לחודש. לדוגמא, משרד בתל-אביב של 200 מ"ר יכול להיות מתומחר לפי 80 ₪ למ"ר, או סך הכל 16,000 ₪ לחודש.
מחירי דירות ובתים להשכרה נקובים במחיר לחודש. לעיתים קרובות חוזי שכירות לדירות צמודים לשער היציג של הדולר, ולא למדד.
בנוסף לדמי שכירות, הדייר משלם את עלות דמי הניהול של הבניין, ארנונה, והוצאות לחשמל, מים, וגז.
תקופות השכירות הינו לרוב עד 10 שנים בנכסים עסקיים, כאשר החוזה מחולק לתקופה מקורית ותקופות אופציה. הזכות לממש או לא לממש את האופציה היא של הדייר. ניתן גם לשכור נכסים לתקופות ארוכות יותר, כנהוג במתקני תעשייה ובחנויות גדולות.
חוזי שכירות לדירות מגורים הינם לרוב לתקופות קצרות יותר, עד 3 שנים כולל אופציות.
דמי שכירות משולמים על בסיס חדשי בחוזה שכירות למגורים או בתשלומים רבעוניים או חצי שנתיים כנהוג בנכסים עסקיים. דיירים נדרשים בהרבה מקרים להעמיד ערבויות על ידי פיקדון במזומן או ערבות בנקאית. דמי השכירות לנכסים עסקיים בדרך כלל צמודים למדד, ונכסי מגורים לא צמודים.
בשכירות של נכסים עסקיים, במיוחד משרדים, בעל הנכס בדרך כלל מעמיד תקציב לשיפוץ היחידה, או לוקח על עצמו לבצע את השיפוץ הנדרש. דמי השכירות מעודכנים לכסות את החזר עלות השיפוץ.
קניית נכסים
לאורך השנים, נדלן עסקי מהווה בין ההשקעות הטובות ביותר במשק הישראלי, וזאת הודות להתפתחות המהירה של המדינה. משקיעים בנכסים מסחריים נהנים כיום מתשואות של 8-10% לשנה, לפני רווחי הון, ומשקיעים בדירות ומקבלים תשואה של 3-5%.
הרבה נכסים נמכרים במשך תקופת הבניה, והקונה משלם עבור הנכס בתשלומים לפי התקדמות הבניה, כשהתשלום האחרון מבוצע בעת קבלת הנכס ורישום הבעלות באופן רישמי. קונים זכאים לקבל ערבות בנקאית או ערבות ממשית אחרת עד לקבלת החזקה בנכס ורישום הנכס על שמם.
להלן מספר דגשים שיש לקחת בחשבון בעת רכישת נכס:
- מורכבות עסקאות נדל"ן:
עלויות נדל"ן עסקי כוללות בתוכו: שכר דירה, חנייה, ארנונה ודמי ניהול, כהוצאות קבועות לחברה. עם תכנון נכון ניתן להפיק את מירב התועלת מנכס חדש יחד עם שמירה על קופת החברה. - אופי בעלות הנכס משפיע על אלמנטים בעסקה:
ישנם עקרונות עסקיים ומשפטיים החשובים לחברות, אשר קשורים לאופי בעלות הנכס. אם הנכס נמכר בחלקים ומוגדר כבית משותף, האופציות שלו להתרחב באותו הנכס יהיו מוגבלות. בנוסף, קיים קושי לקבוע אופי של נכס ומגבלות בשימוש עם ריבוי בעלים. - זכויות חוזיות חשובות:
א. זכות שכירות משנה 100% הנכס (ללא הגבלות חוץ מדייר משנה סביר).
ב. זכות התרחבות פוזיטיבית (לא רק זכות סירוב ראשונה).
ג. זכות שילוט עם לוגו החברה, במקום בולט על הבניין.
ד. זכות הגדלת או הקטנת כמות החניות המושכרות. - זהות הבעלים משפיעה על העסקה:
איכות בעלי הנכס קשור לגב הפיננסי שלהם, ויכולת לנהל נכס לאורך זמן. יש צורך לבדוק האם היזם מסוגל לבצע עבודות גמר פנימיות לדייר, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה הנדסית. - קביעת אופי הנכס:
בית בודד או פארק? בית בודד קוסם לכל חברה, וטומן בחובו את האפשרות להציג תדמית חזקה, ולשלוט בכל הניהול של הבניין. מצד שני, הישיבה בפארק מספקת יתרונות חשובים כגון גמישות בהתרחבות. אם הבניין או הפארק קיים, ניתן לראות איזה סוג דיירים קיימים ומה אופיו של הפארק.
אם הנכס בבניה יש לקבוע בחוזה: פעילויות מותרות ואסורות, אופי וכללי השילוט בפארק, אופי השימוש בשטחים בקומת הקרקע. - בדיקת חוזה הניהול ומבנה חברת הניהול:
בפארקים ובבנייני משרדים (בעיקר) ישנם שירותים מיוחדים כגון: חדרי כושר, בריכות וכדומה. חשוב שתהיה הפרדה תקציבית בין שירותי חובה ושירותי בחירה כולל מחירון ידוע לשירותי בחירה וקביעת מועדי מתן השירותים. - הכנת מפרט טכני לשוכר טרם חתימה על החוזה:
כמו כן, יש לקבוע את עלות עבודות הפנים שעל חשבון היזם. עבודות גמר פנימי שוות הרבה כסף לחברות, אפילו עד 2,000-3,000 ₪ למ"ר עבור חברת הייטק או משרד מפואר. לכן חשוב לקבוע מראש מה מחיר השכירות למ"ר לפי המפרט הטכני הנדרש על ידי הדייר ולא רק מה המחיר של היזם. - אספקת חשמל ומיזוג אוויר מותאמים לצורכי החברה:
כחלק מעבודות הפנים יש לבדוק את צרכי הדייר לכמות חשמל וטונג' קירור למ"ר. בנוסף יש לבדוק את עלות הפעלת המיזוג ל- 24 שעות במידה ודרוש לחלקים מהנכס, כגון חדרי מחשב, או אפשרות להפעיל מיזוג עצמאי, או אפשרות לחבר חלק מהמיזוג במושכר לגנרטור חירום. - סגירת תעריפי ארנונה טרם חתימה על החוזה:
העירייה תהיה מוכנה לבוא לקראת החברה לפני חתימת החוזה. - מסירת הנכס קובעת התחלה טובה:
בין יום חתימת החוזה ויום מסירת הנכס דברים משתנים ליזם ולדייר. בדרך כלל שני הצדדים יותר לחוצים לבצע מסירה.כללי הברזל בקבלה-מסירה של נכס:
-
לא מקבלים מסירת נכס ללא חיבור קבוע לרשת חשמל.
-
לא מקבלים מסירת נכס עד שבוצעה הרצת מערכות עיקריות כגון: מיזוג, מעליות וכו'.
-
אם כל הנכס לא מוכן, היזם צריך לספק תנאי ביטחון לדיירי הבניין.