על מנת לקבוע הערכת שווי לנכס יש לבצע שמאות מקרקעין. כל נכס ניתן להערכת שווי על פי קריטריונים קבועים, המעידים על איכותו וטיבו. הערכת השווי יכולה להתקיים באמצעות אחת ויותר משלוש השיטות המקובלות, אשר כל אחת מהן נותנת דגש להיבט אחר:
השיטה ההשוואתית:
בשיטה זו מעריכים את שווי הנכס לפי מחיר השוק שלו, על ידי השוואת הנכס הנדון לנכסים דומים שנמכרו או הושכרו בעבר. הערכת נכס לפי השיטה ההשוואתית מחייבת השוואה לנכסים דומים. כדי להגיע להערכה נכונה, חשוב שהמידע יהיה מדויק: על העסקאות להיות אמיתיות – עסקאות בין צדדים שאינם קשורים זה לזה ובין קונה מרצון לבין מוכר מרצון, כמו כן יש לקחת בחשבון את ההבדלים בין נכס לנכס, אשר משפיעים על מחירם. לא קיימים שני נכסים זהים בכל מאת האחוזים. אך השוק אינו מספק תמיד די נכסים מניבים דומים להשוואה בנקודת זמן נתונה, ולכן בפועל חייב המעריך להשתמש בנתונים הקיימים ולבצע התאמות.
השיטה ההשוואתית הינה השיטה הפשוטה והישירה ביותר לצורך הערכה. היא דומה מאוד לתהליך השוואת מחירים יום יומי.
ניקח לדוגמא מקרה של קניית דירה בת ארבעה חדרים בגודל 100 מ"ר בשכונת מגורים. הדירה מוצעת במחיר 680,000 ₪, כלומר 170,000 ₪ לחדר, או 6,800 ₪ למטר מרובע. נניח שלאחרונה נמכרו באותה שכונה שלוש דירות אחרות, ונניח שהן דומות במצבן ובמיקומן.
א. 3 חדרים, 85 מ"ר, 520,000 ₪
ב. 5 חדרים, 125 מ"ר, 840,000 ₪
ג. 4 חדרים, 105 מ"ר + גג של 50 מ"ר, 840,000 ₪
המחיר הממוצע לחדר: 183,332 ₪
המחיר הממוצע למ"ר: 6,984 ₪ – לא כולל שטח הגג של דירה ג'.
אכן, לפי הנתונים הראשוניים, מחירה של הדירה שאנו מתעניינים בה הוא סביר, אך הנתונים ההשוואתיים מעוותים בגלל הדוגמא השלישית, שמחירה מנופח בגלל הגג. אם נניח שהגג מוסיף 20% לערך הדירה, יש להוריד את התוספת ממחיר הדירה כדי שיהיה אפשר להשתמש בה כהשוואה, ואז נגיע לשווי של 672,000 ₪. אם כך, המחירים הנכונים שיש להתחשב בהם בבואנו להעריך את שווי הדירה שאנו בודקים הם:
מחיר ממוצע לחדר: 169,333 ₪
מחיר ממוצע למטר רבוע: 6,451 ₪
המחירים האלה הם אינדיקציה נכונה לערכה הריאלי של הדירה, ובמקרה הנוכחי, קצת פחות מהמחיר המבוקש.
היוון הכנסות:
שיטה זו קובעת את ערך הנכס על בסיס היותו השקעה אשר תניב פירות. ערכו של נכס הוא פונקציה של יכולתו ליצור הכנסות. ככל שההכנסות גבוהות יותר, כך ערכו של הנכס גבוה יותר. לפי שיטה זאת, מעריך המשקיע קודם כל את ההכנסות הצפויות מהנכס, או את הפוטנציאל שלו ליצור הכנסות קבועות. את הסכום הזה מהוונים לפי הריבית המקובלת בשוק בעת ההערכה. היוון הוא טכניקה להפוך הערכה של הכנסות לסכום המייצג את שווי הנכס אשר אמור להניב את הכנסות האלו, בריבית מסוימת.
בדומה לשיטה ההשוואתית, שיטת ההיוון דורשת איסוף מידע אשר נבדק ונשקל, כך שיהיה אפשר ליצור הערכה סבירה של ההכנסות הריאליות הפוטנציאליות של הנכס. יש לקחת בחשבון הוצאות הכרוכות בהפעלת הנכס, כולל שיפוצים, שיווק, תיווך והוצאות משפטיות, בנוסף לפרק הזמן שבו הנכס יעמוד פנוי ולא יניב פירות. כל הנתונים הללו משפיעים על תזרים ההכנסות ועל השווי שנקבע על בסיס אותו תזרים. קביעת גובה הריבית לצורך היוון ההכנסות וקבלת שווי הנכס חשובה ביותר. שיעור הריבית נקבע בדרך בלל ביחס לריבית בשוק הנכסים ובשווקים פיננסיים מקבילים, כמו שוק איגרות החוב.
דוגמא לשיטת היוון ההכנסות היא בניין משרדים העומד למכירה ומאוכלס על ידי דייר המשלם 44,000 ₪ לחודש או 528,000 ₪ לשנה. על פי שיטת ההיוון נשאלת השאלה, איזה סכום מוכן משקיע נבון לשלם עבור הבניין הזה, בהסתמך על הבטחת ההכנסה? התשובה מותנית באופציות של אותו משקיע. אם הוא יכול להשקיע את הונו בכלי כמו איגרות חוב סולידיות, שהונפקו על ידי הממשלה ונושאות ריבית של 6{9ea79b789b7b6f6d5aa6772a64c52f3c8f28a84da5b1bf93909ff83d14e33a62}, ידרוש המשקיע החזר לא פחות מזה מבניין משרדים – ואולי אף החזר גבוה יותר, בגלל הסיכונים הגבוהים יותר. כדי לכסות את הסיכון, המשקיע עשוי לדרוש פרמיה בצורת ריבית גבוהה יותר, נניח 8{9ea79b789b7b6f6d5aa6772a64c52f3c8f28a84da5b1bf93909ff83d14e33a62}, שזהו סכום הגבוה ב-33{9ea79b789b7b6f6d5aa6772a64c52f3c8f28a84da5b1bf93909ff83d14e33a62}- מהריבית על איגרות חוב. ערך נכס, מהוון לפי 8{9ea79b789b7b6f6d5aa6772a64c52f3c8f28a84da5b1bf93909ff83d14e33a62} הוא, אם כך, כדלהלן:
ערך הנכס – 6,600,000 ₪ = 528,000 ₪ – שכר דירה.
8{9ea79b789b7b6f6d5aa6772a64c52f3c8f28a84da5b1bf93909ff83d14e33a62} – הריבית הדרושה
זהו המחיר המרבי אשר משקיע נבון יהיה מוכן לשלם עבור הנכס לפי שיטת היוון ההכנסות.
שיטת העלות:
בשיטה זו, ערך נכס נקבע על בסיס הערכת עלות בניית הנכס, בניכוי פחת, פלוס ערך הקרקע. החלק הבנוי של הנכס מוערך לפי העלות הדרושה לשחזורו, ולסכום הזה מתווסף ערך הקרקע שעליה בנוי הנכס. מהסכום הזה יש להוריד הערכה של הפחת המצטבר – פחת פיזי, כלכלי ושימושי – כדי להגיע לערך הסופי.
טכניקה זו בנויה על מושג התחליף: משקיע נבון לא יהיה מוכן לשלם עבור בניין קיים סכום גבוה מהסכום הדרוש כדי לבנות נכס זהה חדש. אחרי שעלות בניית הבניין החדש מותאמת לפחת בפועל, נותנת השיטה הערכה סבירה של ערך הנכס. הטכניקה מתאימה גם לנכסי מגורים וגם לנכסים מניבים עסקיים. אולם, שיטה זו איננה יכולה להעריך את היתרון שיש לקונה בקניית נכס קיים במקום של בנייה חדשה, שכן בעת קניית נכס קיים נחסכים מאמצים רבים וגם הסיכונים קטנים יותר.
מידת הדיוק של שיטת העלות תלויה בהערכת הפחת המצטבר של הנכס. ישנם שלושה סוגים של פחת:
פחת פיזי – הירידה בערך הנכס כתוצאה מבלאי. הפחת הזה ניתן לעיתים לתיקון, אך לא תמיד.
פחת פונקציונלי – זהו פחת כתוצאה מליקויים בתכנון שמשפיעים על השימוש בבניין. ליקויים אלה עשויים להיות תוצאה של שינויים במרוצת השנים אשר משפיעים על אלמנט כלשהו במבנה, כמו סוג החומרים שמהם נבנה הבניין, או התכנון, והם הופכים את הנכס למיושן לפי הסטנדרטים המקובלים היום.
פחת כלכלי – ירידת הערך כתוצאה מכוחות מחוץ לנכס עצמו, כגון שינויים באזור המשפיעים על השימוש בנכס, או תנאים כלכלים במשק המשפיעים לרעה על השוק. דוגמא לשיטת העלות היא הערכה של בניין משרדים ישן, 2,000 מ"ר, הממוקם במיקום מרכזי, וממשיך לשמש כבניין משרדים להשכרה אך חייב לעבור שיפוצים נרחבים כדי להתאימו לסגנון המודרני של חלוקה פתוחה. הפחת הקיים כאן הוא לרוב פיזי, עם פחת פונקציונלי זעיר, ובלי פחת כלכלי.
א. עלות בניית הבניין מחדש: לפי 2,000 מ"ר X 4,000 ₪ מ"ר 8,000,000 ₪
——————————————————————————————————
ב. פחת מצטבר: פחת פיזי 25% 2,000,000 ₪ (2,400,000)
——————————————————————————————————
ג. ערך הנכס בניכוי פחת (8,000,000-2,400,000) 5,600,000 ₪
ד. ערך הקרקע 4,000,000 ₪
——————————————————————————————————
ה. סה"כ ערך הנכס 9,600,000 ₪