NatamNEWS: יולי 2020
יולי 2020
עסקאות נדל"ן – סקירת המחצית הראשונה של שנת 2020
אלי לביא // מנהל תחום השקעות
_
בחודשים ינואר- פברואר 2020 נמשכה המגמה החיובית בשוק הנדל"ן, שהתאפיינה בביקושים ערים בתחום הלוגיסטיקה והמשרדים, ויציבות בתחום המסחר.
עם פרוץ מגיפת הקורונה בארץ במרץ 2020 וההגבלות על פעילות חברתית ועסקית שהוטלו בעקבות המגיפה, נרשמה ירידה בפעילות ברוב המגזרים בארץ, שהשפיעה גם על תחום הנדל"ן העסקי.
לאחר שיתור כמעט מוחלט בפעילות הנדל"ן בתקופת הסגר, באמצע אפריל חזר המשק לעבוד בהדרגה ואיתו חזרו להתבצע עסקאות. עם זאת, שגרת העבודה השתנתה עקב החשש ממפגשים פרונטליים וחוסר הוודאות לגבי ההשפעות של המגיפה על המשק בארץ בכלל ועל תחום הנדל"ן העסקי בפרט.
מגיפת הקורונה, הגורמת להאטה הכלכלית הנוכחית, שונה מגורמים "מסורתיים" שגרמו למשברים בעבר. על כן, מוקדם להעריך בשלב זה את ההשפעות לטווח הבינוני והארוך של המגיפה על שוק הנדל"ן. כל ניסיון לניבוי העתיד יהיה תלוי בגורמים שאין ניסיון מצטבר לגביהם, הכוללים, בין היתר:
- החלטות פוליטיות הקשורות להתמודדות עם הנגיף, ובכללן שיקולים כלכליים לעומת סיכון חיי אדם.
- מציאת דרכים יעילות להתמודדות עם ההדבקה לפיתוח חיסון לנגיף.
- האפשרות ליצירת "חיסון עדר" לנגיף.
- עיתוי פיתוח חיסון לנגיף.
- יעילות וזמינות החיסון.
עם זאת, כבר עכשיו ניתן לומר שמגיפת הקורונה מאיצה תהליכים שהחלו עוד טרם התפרצותה. בהקשר זה, נציין שני תהליכים עיקריים:
- התפתחויות המסחר האינטרנטי והשפעתו (בכיוון הפוכים) על ענפי המסחר והלוגיסטיקה.
- התפתחויות טכנולוגיות שמאפשרות לעבוד מהבית.
בנוסף להשפעות הישירות של מגיפת הקורונה בארץ, מדינת ישראל מושפעת במידה רבה מהתפתחויות בכלכלה העולמית. מעבר לפגיעה ברוב מדינות העולם כתוצאה מהקורונה, ישראל עלולה להיות מושפעת מהגידול ברמת הסיכון לכלכלה העולמית הנובעת ממגמות בדלנות ובכללן הסלמה במלחמת השחר בין ארה"ב לסין ויציאת בריטניה מהאיחוד האירופי (הברקזיט).
תעשייה/ לוגיסטיקה
הביקושים המשמעותיים לשטחי אחסנה בשנת 2019 נמשכו גם במחצית הראשונה של שנת 2020. הביקושים לשטחי אחסנ ה הומרצו על ידי מגמת הגידול העקבי במסחר המקוון בשנים האחרונות, המצריך שטחי אחסנה והפצה בהיקפים גדלים והולכים. גורם נוסף שמשפיע על הביקושים לשטחי לוגיסטיקה נובע מהביקושים לשטחי מגורים ומשרדים באזור מרכז הארץ, וכן מתוספת באחוזי הבנייה הניתנת על ידי הרשויות באזורים אלו. כתוצאה מכך, נוצרה מגמה של יציאת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה,לטובת מגדלי מגורים ומשרדים שתופסים את מקומם של המפעלים ושטחי האחסון במרכז.
לאחר שבשנים האחרונות היינו עדים לעלייה משמעותית בדמי השכירות לאחסנה ולתעשייה, החל מהמחצית השנייה של שנת 2019 חלה התייצבות מחירים, מכיוון שהמשתמשים מגיעים לקצה גבול יכולתם הכלכלית להתמודד עם עלויות השכירות המאמירות.
רמת התשואות לנכסי לוגיסטיקה מניבים התייצבו על כ-6%-5.5% באזורי "פריים" וכ-7.5%-7& באזורי פריפריה, בהתאם לסוג, איכות ומיקום הנכסים.
דמי השכירות למבני לוגיסטיקה ותעשייה Class a התייצבו על כ-55-45 ₪ למ"ר באזור המרכז, וכ-40-35 ₪ למ"ר בפריפריה. מחירי מרכזים לוגיסטיים נעים בין 8,000-7,000 ₪ למ"ר בקומת קרקע במבנה חדש במרכז הארץ ובקרבת כבישי האורך הראשיים ובין 4,000-3,500 ₪ למ"ר למבני Class B במיקומים משניים.
מבט לעתיד:
הגידול הצפוי של האוכלוסייה בישראל בשילוב עם הגידול במסחר באינטרנט צפוי לתרום להמשך ביקושים לשטחי לוגיסטיקה. לאחרונה אנו רואים צמיחה משמעותית בביקושים למחסנים ומרכזי הפצה בקירור ובהקפאה בכל הארץ. מחירי השכירות המשולמים בתחום זה גבוהים בעשרות אחוזים ולעיתים אף כפולים, ביחס לדמי השכירות המשולמים למבני לוגיסטיקה והפצה רגילים.
שוק המשרדים
בדו"ח נת"מ הקודם הערכנו ששתי מגמות עשויות לגרום לירידה במחירי המשרדים:
- ריבוי שטחי משרדים שנרכשו בשנים האחרונות על ידי קבוצות רכישה, וכתוצאה מכך צפי לגידול בהיצע של שטחי משרדים קטנים (עד כ-300 מ"ר) להשכרה ולמכירה, זאת בשל ריבוי שטחי משרדים שנרכשו על ידי קבוצות רכישה. הגידול בהיצע צפוי להוביל לירידה בדמי שכירות המשרדים הקטנים באזור גוש דן, בעיקר במגדלי משרדים שנמצאים בבעלות מספר רב של משקיעים.
- החל משנת 2017 נרשם גידול משמעותי בהתחלות בנייה של משרדים, שהגיע לסף המיליון מ"ר בשנת 2018, ולהיקף דומה בשנת 2019. שטחי המשרדים שיגיעו לשוק בשנים הקרובות עלולים ליצור עודף היצע, וכתוצאה מכך לגרור ירידה באחוזי התפוסה ובמחירי המכירה והשכירות של משרדים.
ההגבלות שהוטלו בעקבות מגיפת הקורונה על עבודה במשרדים ומעבר של חלק מהעובדים לעבודה מהבית, צפויות להקטין את הביקוש למשרדים, וזאת על רקע הגידול בהיצע כאמור לעיל.
במהלך מאי ויוני 2020 בוצעו עסקאות השכרה משרדים בירידה של בין 10%-5% בהשוואה למחירים בתחילת השנה. בנוסף, בעלי המשרדים העניקו לשוכרים הטבות נדיבות יותר מבעבר, כולל חודשי "גרייס" ותקציב שיפוצים/ התאמות.
יש להדגיש כי לאור התקופה הקצרה יחסית של התמודדות עם נגיף הקורונה, עדיין אין בידנו די נתונים על מנת להעריך את השפעות מגיפת הקורונה על מחירי המשרדים. ככל שהתייצבות של המצב הרפואי והכלכלי תהיה מהירה יותר, כך יתמתנו המגמות השליליות שהוזכרו לעיל.
למרות היקף הבנייה המשמעותי של בנייני משרדים חדשים בגוש דן, היקף עסקאות הרכישה של בנייני משרדים עצמאיים כנכס מניב נשאר נמוך. שני גורמים עיקריים הובילו לכך:
- מרבית בנייני המשרדים נבנו במסגרת קבוצות רכישה. עקב כך, יש מספר מצומצם של בנייני משרדים הנמצאים בבעלות של גורם יחיד (או מספר מצומצם של שותפים).
- יתרת מגדלי המשרדים נבנו ע"י גופים מוסדיים או חברות ציבוריות המחזיקים במגדלי אלו כנכס מניב לטווח ארוך.
מאידך, נוצר היצע הולך וגדל של שטחי משרדים קטנים המוצעים למכירה, שבחלקו מיוחס למשקיעים שרכשו משרדים במסגרת קבוצות רכישה, ומעוניינים לממש כעת את החזקתם.
שוק המסחר
לאור התפתחויות טכנולוגיות ושינויים בהרגלי הצריכה המקוונת, התחזקו ההערכות כי תחול ירידה במחירי השכירות במרכזים המסחריים, שתוביל לירידה במחירי הנכסים. מגמה זו באה לידי ביטוי כבר בשנה האחרונה, עוד טרם התפרצות הקורונה, בירידה במחירי המניות של חברות ציבוריות המתמקדות באחזקה ובניהול של מרכזים מסחריים.
עם זאת, צפויה יציבות במחירי מרכזים מסחריים שכונתיים וחנויות Discount, שנחשבים חסינים למגמת הגידול של המסחר המקוון, ונותנים פתרון נגיש ויעיל בזמן הגבלות הריחוק החברתי. מחירי נכסים מסחריים משקפים תשואה של כ-6.5%-5.5% במיקומים עירוניים מרכזיים ובמרכזים שכונתיים ותשואה של כ-7% במיקומים עירוניים משניים.
אלי לביא – מנהל תחום השקעות
בעל ניסיון רב שנים בייזום והובלת עסקאות נדל"ן כמנהל בחברות ציבוריות ופרטיות.